根据中国人民银行、
国家金融监督管理总局发布的通知，
9月25日起，
银行将开始下调存量
首套住房商业性个人住房贷款利率水平。
“我的房贷到底能否下调？”
“下调多少？能省多少钱？”
“首套房贷利率需不要申请？”
“降息后还有必要提前还房贷吗？”
……
首套房贷利率不需要申请
银行自动调整
此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。
目前多家银行已经出台实施细则，对常见问题进行释疑。总体来看，调整分为两类情形：首套房和二套转首套。对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将主动批量调整。
记者了解到，目前多家银行在手机银行上线了“存量房贷利率调整”服务，同时也为客户提供配套查询服务，简化办理流程。
◆比如在工商银行手机银行首页就能看到“利率调整”模块，点击进去，可以看到个人住房贷款，里面显示这笔贷款是不是符合条件的首套贷款。
如果是符合条件的首套贷款，也不需要个人去向银行申请下调利率，银行会在9月25日主动批量调整，并把结果通过短信方式通知本人，新的利率水平在当天就会生效。
◆除工商银行外，记者了解到，农业银行自9月15日起在掌上银行、贷款经办行、营业网点、“中国农业银行微银行”等渠道开通存量首套住房贷款利率调整有关情况查询服务。
◆中国银行手机银行已上线“存量房贷利率调整”功能，可以查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息。
◆中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则。
“二套转首套”房贷利率调整
于9月25日起受理申请
通过多家银行发布的细则来看，对于“二套转首套”的情况，则需要借款人主动向银行提出申请。
对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率申请，多家银行表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料。
收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。
如果错过了10月25日之前的集中申请期，之后还能申请吗？对此，多家国有大行表示，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。
全国平均调整幅度约80个基点
对于大家最关心的调整幅度，记者了解到，目前来看，各家银行调整规则基本一致。
存量房贷的调整幅度主要根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。
案例：
二套房贷转首套
300万元房贷月供可省上千元
2020年，在海珠区已有一套房且有房贷的陈先生，在天河区又买了一套住房。当时向银行申请了300万元的20年商业房贷，按二套房贷算，利率是LPR+80BP。由于去年12月20日五年期以上LPR降至4.3%，今年1月1日重定价日开始，其房贷利率降至5.1%。
去年陈先生已将海珠区第一套房子出售，现在名下只有一套房，按最新的“认房不认贷”政策，陈先生天河区的房子符合此次存量房贷利率调整的要求。如此一来，房贷利率下调幅度达到80BP，从5.1%降至4.3%，按等额本息还款，调降后陈先生可节省月供约1300元，总利息节省约30万元。
根据监管政策，此次可以申请调整利率的存量房贷类型包括两类：一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
第二种情况让本来拥有多套房屋，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，现在名下只有一套房，只要符合当地的“认房不认贷”政策，也可以申请调整。
房贷利率降了还有必要提前还贷吗？
原计划本月要提前还部分房贷的林小姐，
在得知存量房贷利率下调的政策后，
终止了原来的计划。
“提前还贷的初衷是因为利率太高。”林小姐告诉记者，自己的房贷年化利率超过5%，手头资金理财的收益远达不到这个水平，为此，想将手头的资金提前还部分房贷。“下调后，我的房贷利率变为4.3%，与投资收益的利差不算太大，想着手里有点资金也可备不时之需，所以就终止提前还贷计划。”林小姐说。
而黄先生则有点犹豫：
本来已计划提前还贷，
资金也准备好了，
如今贷款利率下调，
不知道还要不要提前还呢？
“整体而言，存量房贷下调之后，多数人提前还贷的必要性已经大为减少，之前社会上出现的‘提前还贷热’也会随之退潮。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如是说。
人民银行有关部门负责人此前曾表示，目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。
存量房贷利率下调后，
市民是否还有必要提前还贷呢？
肖文晓表示，存量房贷利率下调之后，新旧房贷的利差不再明显，对于市民而言，是否仍有必要提前还贷，主要还是看自身的钱袋子，像之前那样一些人因为“利差”而不惜“借新还旧”就没有什么必要。但如果市民手头有充裕的现金又无好的理财去处，在存款利率下调的背景下，则仍有提前还贷的可能。
“一般而言，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义。”肖文晓提醒，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。此外，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。
